这些年,海南一直致力于优良营商环境的打造,也吸引了一大批企业和人才进驻琼岛。山东的马先生等人,就一直在乐东发展热带农业种植,随着企业的发展壮大,马先生等人所在的公司购买了一批商品房,打算用作企业高管的福利性住房,没想到这大部分房款都交付了,有些房也拿到钥匙了,却没人敢去住,这到底怎么回事呢?

海南高氏益农实业股份有限公司 基地生产经理 马秋生:这边几栋房子,前面也有几栋,那边还有好几栋。一开始都是按公司的名义买的,买了以后就是分给我们这些高管,我们公司是在2000年那时候经过海南省政府招商引资,我们就过来了嘛,在海南干20多年了,想有一个家,把这个落户什么都弄过来以后,就是准备给这些高管分一套房子。

海南高氏益农实业股份有限公司 负责人 高志春:我们这些员工,有的跟我一起来的,就是2000年,2001年来的,就20多年了,有的是2005年来的,也十五六年了,这些员工都想着老了也落户在这边了,就想着更好的工作,那公司就协助他们,他们有时候条件还不够,一是没那么多钱,公司垫付了一部分,一个是他户口没落好,那我们就先用公司团购,买了这批房子。

记者了解到,马先生所在的海南高氏益农实业股份有限公司,为了留住人才、犒劳老员工,打算以个人出一部分、企业补贴一部分的形式,提供一批福利性住房。以公司名义先行垫资,在2017年12月、2018年8月和2019年11月三个时间段,分批购买了龙栖湾观海1号,又称隆鑫•诺亚方舟项目的共28套联排别墅,合同总价为1亿多元。而高氏益农公司方面也支付了22套房屋全款和部分定金,约8千万元。随后,这些房子分批网签备案,2019年初,也有部分房屋交付使用,一切都很顺利,员工们都等着余下的房屋交付后一起分房。没想到,却在去年初,等到了一个令所有人都意想不到的消息。

海南高氏益农实业股份有限公司 负责人 高志春:到2020年初,我们才知道海南银行才通知我们,说你们这个房子还在抵押呢,他们开发商没有给银行交这个贷款,那你们这个房子要面临被拍卖。这个房子合同我们签了,款我们付了,发票也开了,网签备案我们都做好了,这家公司售房五证是齐全的,并且这些房子还交付给我们用了,钥匙也交了,接收这些房子的手续我们都办了,突然之间就是要拍卖我们的房子,我们就感觉这个事情很苦恼。

开发商出售抵押房 无法还款导致拍卖

根据法院裁决,该项目被拍卖的房产中,有17套属于高氏益农公司已经签合同购买的。那么,自己掏钱买的房子,怎么会被银行拍卖?带着疑问,高氏益农公司方面前去询问开发商乐东百事恒兴置业有限公司和海南银行方面,得到的回复却是,这些房子在出售前就已经抵押给银行。

海南高氏益农实业股份有限公司 负责人 高志春:从我们2017年,2018年买这个房子, 包括2019年的,开发商他们经理也好,售房的服务人员也好,没有一个人是告诉我们这个房子是抵押状态的。2017年的,2018年的合同上面也完全没有体现说是在押抵押,银行有贷款这些都没体现,2019年11月份的这个,当时我们签合同的时候,确实我们也大意了,这个五套上面条款里面有提到在抵押,但是他都完全没有告诉我们这个事情。

高氏益农方面称,自己买房时没有任何人告知房屋抵押情况,而且合同上也约定若房屋存在权利瑕疵,出卖应在签合同时书面告知,可是当时开发商却没有提供任何书面告知。而记者查看合同发现,前两批购房合同写着商品房土地未设定抵押,而第三批合同上写着“已设定抵押”。那么,这些房子被抵押究竟是怎么回事?开发商当时是否有告知购买方呢?因为开发商乐东百事恒兴置业有限公司的原办公地址已经人去楼空,随后记者也找到了时任该公司法定代表人的张先生。

乐东百事恒兴置业有限公司 原法定代表人 张东:在2017年,我从福建调过来海南管理海南公司之前,项目公司我们是通过在建项目抵押贷款,向海南银行贷款了一个亿,涉及到我们81套房子,钱一放下来以后,按照股东会的要求,就把它三方股东分掉了,但是一直受之于市场方的变化,就没有还钱。(记者:就是说借这笔钱挪作他用了?)对,(记者:那我们当时签的合同上为什么没有标出来抵押?)因为当时这样子讲,因为销售也没跟他们讲这个事,因为我们和银行有个约定,你比如说并不是说在建项目抵押的你不能卖,因为只要你按时给银行还钱,它就给你解押 ,因为海南有限购,决策的时候我们先解押的是其他外地客户的房子。

张先生称,当时公司方是在前期捆绑抵押了81套在建房屋,之后一边卖一边解押,因为高氏益农的这些房子是以本地公司的名义购买,不受限购政策影响,所以打算在最后解押,但是后来因还款违约,被银行起诉到法院,进入到拍卖程序。虽然高氏益农方面向法院申请暂停对其所购房屋的拍卖,但是这些房屋究竟属于谁,该如何处理,还没有定论。而那些本该住上新房的员工们,如今只能暂住在公司搭建的临时棚屋内。

海南高氏益农实业股份有限公司 基地生产经理 马秋生:以前就住宿舍,宿舍建的时间长了,到处漏水什么的,这里条件不太好,我们家里人都在老家那,现在有别墅了,条件好了,那就接过来一起享福呗,现在因为别墅有情况,我们就住不了,后来就随便买了几个集装箱随便住在这里。

海南高氏益农实业股份有限公司 负责人 高志春:跟开发商协商,到目前也解决不了,我们也跟相关部门反映了,也报案了,到现在还是没有解决,我们就非常担忧这个事。

房管部门称抵押房不可备案

信息不沟通造成监管空白

房款付了,网签备案了,钥匙也交付了,看上去一切手续都正常,可是这上亿元的房屋,被成了银行抵押的拍卖品。这样的结果,让哪个购房者都难以接受。那么,这些房子真的像项目方所说那样,被抵押也可以出售吗?如果这样,购房者所承担的风险又该如何保障?高氏益农碰到的难题,到底是哪个环节出了问题?我们接着往下看。

按照开发商乐东百事恒兴置业有限公司的原法定代表人张东的说法,已抵押的房屋不影响销售,并且很多房地产企业都是这么做的。

乐东百事恒兴置业有限公司 原法定代表人 张东:本身我们是做开发贷,任何一家公司都会做开发贷,在做开发贷通常我们是收到钱以后就解押了,解押后就可以了。(记者:就是卖一套解一套?)卖一套解一套,现在很多开发商都这么干的。(记者:那应不应该在合同上体现出来?)不写,合同上不写。

可是,记者却从房管部门得到另一个说法。

乐东黎族自治县住房保障和房产管理局 权属登记岗 负责人:按合同规定,抵押的房子可以销售,但是必须银行、抵押权人同意,才允许你销售,不然的话你签的合同是无效的,之所以产生这个问题,是开发商不按合同规定执行,违规销售。(记者:在抵押的房子能做网签备案吗?)抵押的房子,我们是第一时间在系统里设定抵押状态,抵押状态以后,这开发商就卖不了房子了,这房子就显示已抵押,不允许销售。

按照房管部门的说法,被抵押的房子需要经抵押权人同意才能销售,而为了防止开发商违规销售,房管部门会通过系统设定,让已抵押房屋无法进行网签备案,待抵押权人解押之后才能备案。但是,高氏益农所购买的这些房子,在销售前就已经抵押,那么这些房屋又是如何通过系统完成网签备案的呢?

乐东黎族自治县住房保障和房产管理局 权属登记岗 负责人:这个项目它是2014年已经取得预售许可证,2016年9月20号,按照政府要求,把那个房产抵押登记等等业务移交给不动产登记中心,所以这就两个部门来管了,它是移交后才去银行做在建工程抵押,因为两个部门管,不动产中心没有及时把抵押的信息推送给我们房管部门做网签登记抵押 造成(备案系统)楼房上的房屋是没有抵押状态。

房管部门表示,该项目是在取得预售许可证之后向银行进行抵押贷款,而当时因为政府职能变更,房管部门并不知道该项目的抵押情况。但是,政府职能变更划转,划转了业务范围,并不是意味着政府各部门之间职能交接的中断。难道,抵押信息在不动产登记中心,就可以任由开发商将已抵押房屋在房管部门进行备案吗?对此,房管部门表示,他们也有苦衷。

乐东黎族自治县住房保障和房产管理局 权属登记岗 负责人:也是跟不动产沟通,也去过函,叫它第一时间抵押到你,你要给我们备案,但它也没给我们,它的意思是说系统已经同步了,但是我们也看了开发系统,到现在为止,楼房没办法同步,还没同步,就是说即使在不动产楼房是抵押了,我们这边还是未抵押状态,这个问题会产生的,以后还会产生。(记者:我们这边也没有跟他们那边进行核实吗?)我们去了函了,要求为了工作的需要。(记者:我们是从什么时候去的函?)出现问题以后,出现这个问题以后。

按照房管部门说法,2019年年底,海南银行方面针对乐东百事恒兴置业有限公司销售抵押房一事,向房管部门查询过备案情况,他们才知道这一问题,并将该项目的房屋在房管系统内锁定为抵押状态。那么,在系统没有联通的情况下,两个部门又是如何沟通业务,保障房屋抵押信息及时传达的呢?

乐东黎族自治县住房保障和房产管理局 权属登记岗 负责人:这个问题之前我们早就说了,你抵押要及时把信息推送给我们,都有抵押登记,你不是叫他们推送了吗,去跟他们讲了没有?(每次都讲,但是他们也要主动是吧)(记者:我们是2016年就开始分开了?)9月20号,(记者:这个信息就不通畅了,但这个事情2019年才出现,中间这三年,我们都没有去跟不动产那边沟通哪些房子已经抵押,做这些更新?)移交后,我们也跟他说要信息要共享,这么多年他不送过来,我们以为没有抵押办理啊。

乐东黎族自治县不动产登记中心 主任:你要做备案工作,你要过来我们这边查一下是不是有抵押状态,你要过来查。(记者:就是房管这边想知道什么信息,要他们自己主动过去查是吗?)你要主动过来,双方内容沟通,对一下。(记者:我们是不需要也没有主动给他们提供是吗?)也没有什么文件规定要我们提供给他们。

按照房管部门的说法,不动产中心一直没主动提交,他们就以为这几年都没有房产项目办理抵押;而不动产方面则称,没有任何上级部门要求他们主动提供,认为房管部门有需要可以向他们主动查询。两个部门都希望对方主动,却造成了各自的被动,更是给开发商违规销售的行为留出了监管空白。而对于海南高氏益农实业股份有限公司遭遇到的问题,相关部门表示会进行进一步调查。

一个负责抵押登记,一个负责备案审核,可是两个部门不主动、不作为,将抵押房进行备案的问题归咎于系统信息不同步,这样的解释难免让人信服。一方面,我们要拷问相关部门,政府职能变更划转之后,相关信息系统为何没能跟上,为何没能进行共享?另一方面,我们也要思考,在系统跟不上的情况下,政府职能部门要怎么做,才能做好权责范围内的服务和监管?对于这个项目出现的违规销售情况,当时如何监管?之后如何处理?

来源:海南网络广播电视台

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